III 2024 179

III 2024 179III 2024 183Entscheid vom 24. September 2025BesetzungDr.iur. Jeremias Fellmann, VizepräsidentDr.oec. Andreas Risi, Richterlic.iur. Karl Gasser, Richterlic.iur. Josef Mathis, GerichtsschreiberParteienA.________,Beschwerdeführer (im Verfahren III 2024 179),Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183),Ziff.1vertreten durch Rechtsanwalt B.________,C.________AG,Beschwerdeführerin (im Verfahren III 2024 183),Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),D.________GmbH,Beschwerdeführerin (im Verfahren III 2024 183),Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),Ziff.2und Ziff.3vertreten durch Rechtsanwalt E.________,gegenGemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),vertreten durch RechtsanwaltF.________,Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),STWEG________G., c/o D.________GmbH,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),Beigeladene (im Verfahren III 2024 183),vertreten durch Rechtsanwalt E.________,H.________,Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183),Beigeladener (im Verfahren III 2024 179),vertreten durch Rechtsanwalt I.________,J.________AG,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183)Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),vertreten durch Rechtsanwälte K.________ und L.________,M.________AG,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183)Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),vertreten durch Rechtsanwalt N.________,O.________AG,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183)Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),GegenstandPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung)Sachverhalt:Die STWEG________G. hält das Grundstück KTN 001.________ (4'120 m2) P.________, Freienbach, im Eigentum. Das Grundstück liegt grösstenteils (3'516m2) in der Industriezone 2. Mit Beschluss (GRB) Nr. 256 vom 5. Juli 2018 erteilte der Gemeinderat Freienbach der D.________GmbH die Baubewilligung für den Neubau eines Bürogebäudes mit Einstellhalle auf diesem Grundstück und wies gegen das Bauvorhaben erhobene Einsprachen, unter anderem diejenige von A.________, Eigentümer des westlich benachbarten Grundstückes KTN002.________ (im P.________ von 1'715 m2), ab. Die Baubewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und wurde mittlerweile teilweise konsumiert.MitEingabevom3.August2021(EingangbeiderGemeindeam10.8.2021; ergänzt am 23.8.2021) ersuchte die D.________GmbH den Gemeinderat um die Bewilligung für eine Projektänderung am Bürogebäude mit Einstellhalle auf KTN001.________ (Projektänderung I). Diese Projektänderung wurde weder publiziert und öffentlich aufgelegt noch den Anstössern ans Baugrundstück angezeigt. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 9. September 2021 sowie nach Einholung revidierter Planunterlagen bewilligte der Gemeinderat diese Projektänderung mit GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 2021. Den direkten Anstössern wurde diese Bewilligung nicht angezeigt.Am 13. Dezember 2021 reichte die C.________AG dem Gemeinderat das Baugesuch für den "Ausbau Büroflächen zu Casino- und Eventräumen mit Anpassungen am Gebäude und Aussenparkplätze" auf KTN 001.________ ein (Projektänderung II). Gegen dieses im Amtsblatt (2021) publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob u.a. A.________ am 5. Januar 2022 öffentlich-rechtliche Einsprache. In der Folge reichte die C.________AG mehrmals ergänzende und geänderte Projektunterlagen ein, zu denen die Einsprecher jeweils Stellung nehmen konnten.Mit GRB Nr. 19 vom 13. Januar 2022 verfügte der Gemeinderat gegenüber der C.________AG einen Baustopp bezüglich der Bauarbeiten, die Gegenstand des Baugesuchs vom 13. Dezember 2021 (Projektänderung II) waren.Auf ein Schreiben von A.________ vom 1. März 2022 hin teilte ihm das kommunale Bauamt mit, dass die Projektänderung I vom 3./10.August 2021 bereits am 7.Oktober 2021 bewilligt und teils konsumiert worden sei. Mit GRB Nr.90 vom 24.März 2022 wies der Gemeinderat das Gesuch von A.________ vom 16.März 2022 um Erlass eines sofortigen Baustopps ab.Am 23. März 2022 erhob A.________ gegen den GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 2021 sowie den GRB Nr. 90 vom 24. März 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz.Mit Beschluss (RRB) Nr. 424/2022 vom 24. Mai 2022 vereinigte der Regierungs-rat die beiden Beschwerdeverfahren, hiess die Beschwerden gut, hob die GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 2021 und Nr. 90 vom 24. März 2022 wie auch den Gesamtentscheid des ARE vom 9. September 2021 auf und wies die Sache an den Gemeinderat (und das ARE) zur korrekten Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens zurück. Zudem untersagte der Regierungsrat der Bauherrschaft für die Dauer des durchzuführenden ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, die Bauarbeiten für die Bauteile der Projektänderung I vom 3. August 2021 fortzusetzen resp. - sofern diese bereits beendet wurden - die Räumlichkeiten zu nutzen.GegendenRRBNr.424/2022vom24.Mai2022erhobendieD.________GmbH, die C.________AG sowie die STWEG________G. mit Eingabe vom 7. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses wies die Beschwerde mit VGE III 2022 89 vom 29. März 2023 rechtskräftig ab (zum Ganzen vgl.vorliegendangefochtenerRRBNr.778/2024vom22.10.2024Ingresslit.Abis lit. D sowie VGE III 2022 89 vom 29.3.2023 Ingress lit. A bis K sowie Dispositiv).Im Amtsblatt (2022) publizierte die D.________GmbH die "Projektänderung zum Bürogebäude mit Einstellhalle […], (bereits bewilligt und teilweise ausgeführt - nachträgliche Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, ohne Baugespann)\

III 2024 179III 2024 183

Entscheid vom 24. September 2025

Besetzung

Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident

Dr.oec. Andreas Risi, Richterlic.iur. Karl Gasser, Richter

lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien

A.________,Beschwerdeführer (im Verfahren III 2024 179),Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183),Ziff.1vertreten durch Rechtsanwalt B.________,C.________AG,Beschwerdeführerin (im Verfahren III 2024 183),Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),D.________GmbH,Beschwerdeführerin (im Verfahren III 2024 183),Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),Ziff.2und Ziff.3vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

A.________,Beschwerdeführer (im Verfahren III 2024 179),Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183),

C.________AG,

D.________GmbH,

gegen

Gemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),vertreten durch RechtsanwaltF.________,Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanz (in den Verfahren III 2024 179 + 183),STWEG________G., c/o D.________GmbH,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 179),Beigeladene (im Verfahren III 2024 183),vertreten durch Rechtsanwalt E.________,H.________,Beschwerdegegner (im Verfahren III 2024 183),Beigeladener (im Verfahren III 2024 179),vertreten durch Rechtsanwalt I.________,J.________AG,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183)Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),vertreten durch Rechtsanwälte K.________ und L.________,M.________AG,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183)Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),vertreten durch Rechtsanwalt N.________,O.________AG,Beschwerdegegnerin (im Verfahren III 2024 183)Beigeladene (im Verfahren III 2024 179),

Gemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,

Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,

STWEG________G., c/o D.________GmbH,

H.________,

J.________AG,

M.________AG,

O.________AG,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

Die STWEG________G. hält das Grundstück KTN 001.________ (4'120 m2) P.________, Freienbach, im Eigentum. Das Grundstück liegt grösstenteils (3'516m2) in der Industriezone 2. Mit Beschluss (GRB) Nr. 256 vom 5. Juli 2018 erteilte der Gemeinderat Freienbach der D.________GmbH die Baubewilligung für den Neubau eines Bürogebäudes mit Einstellhalle auf diesem Grundstück und wies gegen das Bauvorhaben erhobene Einsprachen, unter anderem diejenige von A.________, Eigentümer des westlich benachbarten Grundstückes KTN002.________ (im P.________ von 1'715 m2), ab. Die Baubewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und wurde mittlerweile teilweise konsumiert.MitEingabevom3.August2021(EingangbeiderGemeindeam10.8.2021; ergänzt am 23.8.2021) ersuchte die D.________GmbH den Gemeinderat um die Bewilligung für eine Projektänderung am Bürogebäude mit Einstellhalle auf KTN001.________ (Projektänderung I). Diese Projektänderung wurde weder publiziert und öffentlich aufgelegt noch den Anstössern ans Baugrundstück angezeigt. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 9. September 2021 sowie nach Einholung revidierter Planunterlagen bewilligte der Gemeinderat diese Projektänderung mit GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 2021. Den direkten Anstössern wurde diese Bewilligung nicht angezeigt.Am 13. Dezember 2021 reichte die C.________AG dem Gemeinderat das Baugesuch für den "Ausbau Büroflächen zu Casino- und Eventräumen mit Anpassungen am Gebäude und Aussenparkplätze" auf KTN 001.________ ein (Projektänderung II). Gegen dieses im Amtsblatt (2021) publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob u.a. A.________ am 5. Januar 2022 öffentlich-rechtliche Einsprache. In der Folge reichte die C.________AG mehrmals ergänzende und geänderte Projektunterlagen ein, zu denen die Einsprecher jeweils Stellung nehmen konnten.Mit GRB Nr. 19 vom 13. Januar 2022 verfügte der Gemeinderat gegenüber der C.________AG einen Baustopp bezüglich der Bauarbeiten, die Gegenstand des Baugesuchs vom 13. Dezember 2021 (Projektänderung II) waren.Auf ein Schreiben von A.________ vom 1. März 2022 hin teilte ihm das kommunale Bauamt mit, dass die Projektänderung I vom 3./10.August 2021 bereits am 7.Oktober 2021 bewilligt und teils konsumiert worden sei. Mit GRB Nr.90 vom 24.März 2022 wies der Gemeinderat das Gesuch von A.________ vom 16.März 2022 um Erlass eines sofortigen Baustopps ab.

MitEingabevom3.August2021(EingangbeiderGemeindeam10.8.2021; ergänzt am 23.8.2021) ersuchte die D.________GmbH den Gemeinderat um die Bewilligung für eine Projektänderung am Bürogebäude mit Einstellhalle auf KTN001.________ (Projektänderung I). Diese Projektänderung wurde weder publiziert und öffentlich aufgelegt noch den Anstössern ans Baugrundstück angezeigt. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 9. September 2021 sowie nach Einholung revidierter Planunterlagen bewilligte der Gemeinderat diese Projektänderung mit GRB Nr. 369 vom 7. Oktober 2021. Den direkten Anstössern wurde diese Bewilligung nicht angezeigt.

Am 13. Dezember 2021 reichte die C.________AG dem Gemeinderat das Baugesuch für den "Ausbau Büroflächen zu Casino- und Eventräumen mit Anpassungen am Gebäude und Aussenparkplätze" auf KTN 001.________ ein (Projektänderung II). Gegen dieses im Amtsblatt (2021) publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob u.a. A.________ am 5. Januar 2022 öffentlich-rechtliche Einsprache. In der Folge reichte die C.________AG mehrmals ergänzende und geänderte Projektunterlagen ein, zu denen die Einsprecher jeweils Stellung nehmen konnten.

Mit GRB Nr. 19 vom 13. Januar 2022 verfügte der Gemeinderat gegenüber der C.________AG einen Baustopp bezüglich der Bauarbeiten, die Gegenstand des Baugesuchs vom 13. Dezember 2021 (Projektänderung II) waren.

Auf ein Schreiben von A.________ vom 1. März 2022 hin teilte ihm das kommunale Bauamt mit, dass die Projektänderung I vom 3./10.August 2021 bereits am 7.Oktober 2021 bewilligt und teils konsumiert worden sei. Mit GRB Nr.90 vom 24.März 2022 wies der Gemeinderat das Gesuch von A.________ vom 16.März 2022 um Erlass eines sofortigen Baustopps ab.

GegendenRRBNr.424/2022vom24.Mai2022erhobendieD.________GmbH, die C.________AG sowie die STWEG________G. mit Eingabe vom 7. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses wies die Beschwerde mit VGE III 2022 89 vom 29. März 2023 rechtskräftig ab (zum Ganzen vgl.vorliegendangefochtenerRRBNr.778/2024vom22.10.2024Ingresslit.Abis lit. D sowie VGE III 2022 89 vom 29.3.2023 Ingress lit. A bis K sowie Dispositiv).

Im Amtsblatt (2022) publizierte die D.________GmbH die "Projektänderung zum Bürogebäude mit Einstellhalle […], (bereits bewilligt und teilweise ausgeführt - nachträgliche Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, ohne Baugespann)\